ישבנו עם מנכ"ל קיסר מסחריים – שיווק נדל"ן מניב, ניהול נכסים מסחריים, אחזקת מבנים ונכסים מניבים מר אבי קיסר לשיחה על הנושאים והתחומים החשובים ביותר בשוק הנדל"ן: ניהול נכסים מניבים, נכסים מניבים מסחריים למכירה, אחזקת מבנים, ניהול נדל"ן מניב, ניהול נדל"ן מסחרי, ניהול קניונים, ניהול מרכזים מסחריים, אחזקת מבנים, ניהול נכסים, מרכזים מסחריים, ניהול מגדלי משרדים, ניהול מרכזי הייטק, שיווק וניהול שטחים מסחריים, שיווק נכסים פרויקטים מסחריים, ניהול מבנים, ניהול אזורי תעשיה, ניהול פאוור סנטר, ניהול מרכזי הייטק, ניהול ואחזקת מתחמי מגורים, בתי חולים, תשואה שנתית, מרכזים פתוחים, בתי מלון, אחזקת מבנים מסחריים ועוד…

מדוע בחירת חברת ניהול נכסים מקצועית זה הדבר החשוב ביותר עבור המתחם, מגדל, בניין?

עד לפני קצת יותר מעשור, ניתן היה לראות בארץ בניינים אשר נבנו באופן בסיסי עם מעט דיירים ובטכנולוגיה פשוטה. היום כאשר כל בניין או מגדל מאכלס כמות גדולה של דיירים והפך לסוג של מפעל אשר מייצר בכל שנה מערכות חדשות עם טכנולוגיות חדשות, הפך תחום הניהול והאחזקה למבוקש יותר וגם לצורך בסיסי לכל בניין, מגדל, קניון, מרכז מסחרי ו/או בית מלון. יש צורך אמיתי בתחזוקה ממנגנון שלם אשר בנוי ממחלקות מחלקות המשתלבות  ותומכות האחת בשנייה. אין ספק שקריסה של אחת המחלקות תשבית את כל המגדל ו/או הבניין. עשרות אלפי אנשים ביום פוקדים מגדלים מבנים מרכזים מסחריים, האם משהוא חשב שאת כל "המפלצת" הזאת ניתן לנהל בשלט רחוק ובלי חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית? 

עבודת חברת הניהול לעולם לא נגמרת, מתפעול ואחזקת מערכות, לניקיון שמירה וגינון, לשיווק ויצירת ביקושים, לניהול שוכרים, ערבויות, חוזים, לקידום מכירות ויצירת ביקושים, לאירועים, למיתוג, להנהלת חשבונות, לגבייה, לטיפול מונע במערכות ועוד…

בסופו של יום מדובר בנכסים אשר שוויים עומד על מילארדים ועל כל היוקרה הזאת צריך לשמור להשביח, ולהשיא את רווחיו של בעל הנכס.

מהי תשואה ביחס לנדל"ן מניב, נכסים מסחריים?

תשואה מנדל"ן מניב נמדדת בגודל ההכנסות אשר מניבים כלל המושכרים באותו מבנה.

איך מודדים תשואה שנתית?

לדוגמא: סך ההכנסות השנתיות משכירות בקניון יהיו 100 ש"ח והקניון עלה לבעליו 1000 ש"ח אזי שווי התשואה השנתית תהיה 100 ש"ח חלקי 1000 ש"ח. כלומר 10%.

מה אם שוק המניבים ואיך הביקוש של משקיעים לנכסים מסחריים?

שוק המניבים מסחריים מתחלק לשתי קבוצות:

נכסים שהם מושכרים לטווח ארוך קרי עם שוכרים לעשרים שנה = טריפל A 

נכסיםשמושכרים לטווח קצר קרי עם שוכרם לשנה שנתיים. 

ניתן לראות בעשור האחרון עלייה בביקושים לנכסים מסחריים ומניבים טובים למכירה, שכן יש הרבה חברות שצברו כספים אשר יושבים בבנק בריבית אפסית ו/או הריבית על ההלוואות היא ריבית נמוכה, כך שכדאי מאוד לאותה חברה לרכוש נכסים מניבים מסחריים.

האם אתה חושב שחברות הניהול עובדות בשיטת גביה נכונה ?

רוב חברות הניהול עובדות בשיטה קוסט +. צר לי אבל חברות ניהול אשר גובות בשיטה זו עומדות בניגוד עניינים עם בעל הנכס. שכן חברת הניהול הובאה כדי להשיא את הרווחים של בעל הנכס המסחרי, ובמקום זאת השיטה מביאה איתה את ההיפך.

למה הרי חברות הניהול אמורות לדאוג לתשואה של בעל הנכס?

תראה ככל שההוצאות עולות כך גם עולה רווח חברת הניהול. האם לשם כך הביאו את חברת הניהול אני ממש לא בטוח.

מדובר על דקויות קטנות שיכולות לחסוך לבעל הנכס מיליוני ש"ח בשנה. בעל נכס משלם גם על כך שהאינטרס של חברת הניהול הוא להגדיל את ההוצאות. וכך ההוצאה גדלה. וגם אחוזים נוספים מכל מה שהגדילו.

שם המשחק בניהול קניונים, מרכזים, מבנים, בתי מלון הוא ניהול רזה, יעיל ומתקדם.

האם אתה ער למגמה הרווחת בשוק כי יש יותר מידי קניונים, מרכזים מסחריים?

בהחלט כן ישנה רוויה לא רק בסוגי הקניונים הנפתחים, אלה גם על המרחק בניהם, גם על התמהיל של אותם קניונים שהרי בכל קניון ניתן לראות בדיוק את אותם רשתות, אותו ריצוף ואותו עיצוב חנות.

העניין שגם כאן חברת ניהול טובה יכולה לבצע תחקיר עוד בטרם נקבע ייעודו של המבנה. 

שם המשחק הוא יצירתיות, צריך מהר מאוד לשנות לחדש ליצור כך שאם לא נעשה זאת במהרה אנו עלולים לראות הרבה מאוד פילים לבנים בעתיד הלא רחוק.

ומה עם שוק מגדלי המשרדים ?

שוק מגדלי המשרדים הוא שוק אחר לגמרי הואיל והוא בנוי רק מהיצע וביקוש. לעומת שוק המרכזים המסחריים, קניונים, מרכזים שכונתיים, אף אחד לא מבלה במגדל משרדים, כך שלאף אחד לא משנה האם המגדל שהוא עובד בו יהיה מעוצב מאוד דומה למגדל השכן.

ניתן לראות בשוק מגדלי המשרדים סוג של בניה מאסיבית למשל רק בתל אביב יצטרפו בקרוב 700000 מ"ר. שוק זה כרגע נהנה מתפוסה של כ 90% שזה נחשב לגבוה ביחס לערים או ארצות אחרות, אך לצערי אני צופה ירידה באחוזי התפוסה בשוק המשרדים בתל אביב הואיל ויש עשרות מגדלים חדשים שיצטרפו לשוק המשרדים בעשור הקרוב. לעומת זאת יש ערים ששוק המשרדים לפני פריצה ויש חסר במשרדים חדשים.

אז האם לדעתך המרכזים השכונתיים יחסלו את הקניונים או המרכזים המסחריים?

זאת שאלה טובה, וזה מאוד תלוי איך בונים מרכז מסחרי שכונתי. לטעמי כיום המרכזים השכונתיים נבנים ומתוכננים כלאחר יד. אחת החסרונות של המרכז שכונתי שהוא ניראה בדיוק כמו האח הקטן של הקניון הגדול. במצב זה התדמית של המרכז השכונתי לעולם תישאר נמוכה. סוד ההצלחה של המרכזים המסחריים השכונתיים שהם צריכים להיות יותר אישייים.

לסיום. מהם הדברים החשובים בטרם נקים מגדל משרדים, מרכז מסחרי, או קניון ?

א. מחקר מקיף עוד לפני קניית הקרקע.

ב. בחירת חברת ניהול אשר תלווה את הפרויקט החל משלבי התכנון. וכאן יש חשיבות רבה ליצירתיות.

ג. לא משנה איזה נכס תבנו אתם צריכים לדאוג להשיג את המטרה שלשמה הוא קם: תשואה.

ד. תפעול נכון, תוך שמירה על ערכו של הנכס והכל חיסכון רב בעליות התפעול.

ה. השבחת הנכס מיתוג הנכס תוך יצירת ביקושים גבוהים ורשימות המתנה ארוכות ככל האפשר.

ו. מכירה ברווח גבוהה.

תודה רבה לאבי קיסר על התשובות המקיפות אין ספק שהשכלנו.

 אילו שירותים תקבלו מאיתנו?